Stima di un terreno agricolo, come si calcola il valore

In estimo il valore di un terreno dipende dallo scopo della stima. Lo stesso fondo ha un valore di mercato se lo si vende, un valore diverso se lo si divide tra eredi che vogliono quote equivalenti, un altro ancora come garanzia per una banca. Per questo la prima cosa che chiediamo è a cosa Le serve saperlo.

Quando serve una stima

• Compravendita, per chi vende e vuole fissare un prezzo o per chi compra e vuole verificarlo.
• Successioni e divisioni ereditarie, dove conta che le quote siano equivalenti e che tutti gli eredi si fidino del numero.
• Donazioni e conferimenti in società. Per i conferimenti in una S.r.l. la legge chiede la relazione giurata di un revisore legale o di una società di revisione, per quelli in una S.p.A. di regola quella di un esperto designato dal tribunale, e la nostra stima può servire come base tecnica di quella relazione.
• Mutui e garanzie bancarie.
• Espropri e servitù, per esempio il passaggio di un elettrodotto o di una condotta, quando si vuole verificare l'indennità offerta.
• Danni, da eventi atmosferici, da terzi, da fauna.
• Cause civili, come consulente di una delle parti.

Cosa comprende l'incarico in ciascuno di questi casi è spiegato nella scheda su perizie e stime.

Il confronto con il mercato

Per stimare il valore di mercato il metodo principale è il confronto. Si cercano terreni simili, nella stessa zona, venduti di recente a prezzi noti, e si corregge per le differenze. È un lavoro di ricerca. I prezzi veri sono negli atti di compravendita, non negli annunci, che riportano richieste e non accordi.

Quando il mercato della zona è fermo e i confronti mancano si usa la capitalizzazione del reddito. Si stima il reddito netto che il fondo dà ogni anno al proprietario in condizioni ordinarie, il cosiddetto beneficio fondiario, partendo dal bilancio di un'azienda tipo o dal canone d'affitto di mercato, e lo si traduce in un valore attraverso un saggio di capitalizzazione. È un metodo delicato, perché piccole variazioni del saggio cambiano molto il risultato, e va motivato con cura.

Cosa sposta il valore

Due terreni con la stessa qualità al catasto possono valere uno il doppio dell'altro. In sopralluogo guardiamo le caratteristiche che seguono.

• Giacitura ed esposizione. Piano o in pendenza, a sud o a nord.
• Accesso. Strada pubblica, strada vicinale, servitù di passo. Un fondo intercluso vale molto meno.
• Acqua. Pozzo, concessione, consorzio irriguo. Nelle zone orticole è spesso la prima voce.
• Forma e accorpamento. Un corpo unico regolare si lavora meglio di cinque strisce sparse.
• Tipo di terreno e sistemazioni. Si legge anche da un'analisi del terreno. Tessitura, drenaggi, scoline, terrazzamenti e loro stato.
• Colture arboree. Un vigneto o un oliveto hanno un valore proprio, che dipende da età, sesto, stato sanitario e, per la vite, dalla regolarità dell'impianto e dalla denominazione. Dal 2016 i diritti di impianto sono stati sostituiti dalle autorizzazioni.
• Fabbricati. Annessi, abitazione rurale, stato e regolarità urbanistica e catastale.
• Vincoli. Paesaggistico, idrogeologico, aree protette, fasce di rispetto, pericolosità idraulica.
• Contratti in corso. Un terreno affittato con contratto lungo non è libero, e questo pesa.
• Destinazione urbanistica. Conta anche cosa prevede il piano urbanistico per quel terreno. Lo dice il certificato di destinazione urbanistica.

I valori agricoli medi

Molti arrivano con una tabella trovata in rete, quella dei valori agricoli medi per regione agraria e coltura. Sono valori amministrativi, nati per calcolare le indennità di esproprio, e non descrivono il mercato. Con la sentenza 181 del 2011 la Corte costituzionale ha dichiarato illegittimo il loro uso come criterio per l'indennità delle aree non edificabili, perché prescindono dal bene espropriato. Oggi l'indennità deve rappresentare un serio ristoro e va calcolata sul valore effettivo del fondo, partendo dal valore di mercato e tenendo conto delle colture e delle caratteristiche reali. Se ha ricevuto una proposta di indennità che Le sembra bassa, una stima di parte è lo strumento per discuterla.

Perizia semplice, asseverata, giurata

La perizia semplice è una relazione firmata dal tecnico, sufficiente per una trattativa o una divisione bonaria. Per alcuni usi serve invece che il tecnico giuri sulla perizia davanti a un cancelliere, del tribunale o del giudice di pace, oppure davanti a un notaio. I termini non sono usati in modo uniforme, e molti uffici chiamano asseverazione proprio questo giuramento, mentre altrove asseverata indica la perizia in cui il tecnico dichiara la veridicità sotto la propria responsabilità, senza giuramento. Prima di chiedere un preventivo conviene sapere da chi Le chiede la perizia se serve il giuramento e davanti a chi.

Cosa ci serve per un preventivo

Ci servono Comune, foglio e particelle, oppure una visura, lo scopo della stima e la forma richiesta. Ci dica anche se ci sono fabbricati, colture arboree o contratti di affitto. Con questi dati, inviati dal modulo di preventivo, Le indichiamo tempi e costo. Le fasce per le perizie sono nella pagina dei prezzi.

Fonti

1. Corte costituzionale, sentenza 10 giugno 2011 n. 181, illegittimità del criterio del valore agricolo medio per l'indennità di esproprio delle aree agricole
2. D.P.R. 8 giugno 2001 n. 327, Testo unico sulle espropriazioni per pubblica utilità